行業(yè)陣痛的兩年多時間來，行業(yè)內的面孔已經換了一波，十強房企中僅剩碧桂園、龍湖集團和金地集團三家民營房企，多數(shù)民營房企一直在不斷向下、向下再向下。行業(yè)向上，高速成長期的階段內，民企憑借靈活的機制，敢想敢干的作風，外界所受約束小，更快沖到行業(yè)前列，成為行業(yè)最強勢的一股勢力，占據主導地位。但當行業(yè)全局性挑戰(zhàn)開啟時，民企反而會因跑的太快，被貼上高風險的標簽，也容易引起各方的不信任。從大眾的心理層面來說，這在可理解的范疇，大家都傾向于有一個安全的歸屬，無論是做投資，做理財，還是買房，都希望至少能保本，有虧損的決策是多數(shù)人所不愿做出的，所以，從2021年下半年開始，民營房企表現(xiàn)的空前低調，有客觀原因，也有主觀原因，客觀原因很簡單，金錢上拮據，根本無法支撐企業(yè)去投資拿地，對絕大多數(shù)企業(yè)來說，客觀原因占主導；主觀原因也有幾類，土地資源達不到企業(yè)要求，或流速，或利潤水平，或投資節(jié)奏不匹配等等，這或也能解釋為何少數(shù)企業(yè)在拿地上趨于保守。

經過陣痛的洗禮，企業(yè)會根據環(huán)境的變化而自我變革，保持與環(huán)境的適應性，或改變方向，或戰(zhàn)略調整。行業(yè)的格局已經有了新的變化，整體縮量的情況下，國企央企由于相對更穩(wěn)健而顯得表現(xiàn)更積極，而也正由于規(guī)模型民企的“暫退”，民企整體表現(xiàn)偏弱。一年多的休整、思考，2023年伊始，部分穩(wěn)健型民企開始頻繁出現(xiàn)在各地土拍市場，積極參與投資拿地，而到了下半年，風向再一次轉變，穩(wěn)健型民企暴雷事件再次出現(xiàn)，頭部房企或遭遇做空，或陷入負向的輿論中，行業(yè)信心再受沖擊，民企房企再次陷入更深的困境中，核心城市的土拍被國央企包圓了，民企又開始退出了，尚在穩(wěn)健經營中的頭部民企已所剩無幾，還在拿地的企業(yè)更是屈指可數(shù)。

行業(yè)增速放緩的大勢下，無論是國央企，還是民企，都必然會面臨縮量的歸屬，這是不容違背的趨勢，個體力量無法逆轉。國央企或能憑借優(yōu)勢贏得相對更多的市場份額，占據主導地位，民企則整體處于弱勢，格局會有一定逆轉，民企所占的量會面臨收縮，但也絕不意味著，民企就再無一席之地。民企在過往的發(fā)展和沉淀中，所集聚的某些優(yōu)勢一定階段內很難被超越，行業(yè)也一定會給這部分群體留有空間和余地。

百強房企月均拿地1800億元，同比萎縮近四成

2021年下半年，中國恒大正式暴雷，自此一系列連鎖反應相繼而來，整個行業(yè)都陷入到信用缺失的困境中。由于行業(yè)整體信心的缺失，2021年下半年開始，民企整體從土地市場上“退出”，只留下國央企支撐土地市場熱度。但由于新房市場的冷淡行情，反饋到投資端，投資決策自然更謹慎，更保守，房企拿地整體縮量明顯。

從具體數(shù)據上看， 2021年下半年開始，行情急轉， 2021年企業(yè)拿地總量不及2020年，全年拿地量超過6萬億，2022年全年跌幅達到32%。2023年上半年由于市場行情的短暫修復，民企重啟拿地，但整體而言，房企投資依舊慎之又慎，百強房企拿地總金額為9981億元，不足2022年同期的七成，僅為2021年同期的三成。

市場行情的回暖并未持續(xù)，三四月份需求釋放后，市場再度進入“冷清”，頭部穩(wěn)健民企暴雷，更有頭部企業(yè)遭遇做空，或陷入即將暴雷的負向輿論中，企業(yè)信心再遭沖擊，民企又從土地市場“退了”，很久沒拿地的民企仍舊沒拿，上半年拿地積極參與其中的企業(yè)拿的更少了，2023年1-10月，權益拿地金額百強房企拿地18146億元，同比降幅近4成。

企業(yè)拿地量的萎縮雖與城市預供地，供地節(jié)奏等因素有關，但也在很大程度上，也反映了企業(yè)的整體預期，一方面，對行業(yè)走勢的不確定性，市場回暖的基礎依舊不牢固，企業(yè)面臨的經營壓力并未減輕，外部環(huán)境并不友好，即使如萬科、金地這樣的企業(yè)也難免遭遇外部干擾和負面猜測，更別談其他多數(shù)企業(yè)，對于多數(shù)企業(yè)來說，仍不能說已經從困境中走出來，不能說是安全的，對于投資拿地只會更謹慎；另一方面，更傾向于在確定性高的城市板塊內投資，所以可選擇的范圍縮小，投資的范圍縮小，企業(yè)所能獲得的理想地塊也自然有限。

民企投資重啟又“退出”，三類企業(yè)在行動

從權益拿地金額TOP100房企分布看，民營房企拿地占比在2022年為歷年低值，占比僅有12%，絕對量(拿地權益總金額)跌幅達到51%；國企拿地占比由2021年的27%提升21個百分點至48%。2023年開始，民營房企開始重啟投資，投資端有所修復，上半年拿地占比為27%，然而到了10月末，民企拿地占比又降到了20%以內，下半年一系列事件的發(fā)生，再度將房企的信心往谷底帶，拿地上又“退了”。

分析1-10月拿地的房企結構可知，權益拿地金額TOP100房企中，TOP10企業(yè)均為國央企，TOP3分別是中海地產、保利發(fā)展、華潤置地；TOP20中也僅有4家民營企業(yè)，剩余席位均是國央企占據。國央企能夠占主導，有一定必然性，這點無需贅言。

將分析范圍聚焦到集中供地城市，且不看企業(yè)最終拿地情況，畢竟是否能拿到地有點運氣的成分在其中。我們且看民營房企參拍+搖號情況，可以很清晰的看到，民企中三股力量在參與資源的爭奪，上半年很多企業(yè)都是躍躍欲試：

其一、頭部穩(wěn)健的民營房企，這是在打確定性的市場，追求的是穩(wěn)定規(guī)模下的長期主義；

其二、尚未嶄露頭角的房地產開發(fā)量尚未成規(guī)模的民營企業(yè)，主體主要有兩類，一是原先偏于一隅發(fā)展的中小型房企，尚未走出省內或大本營城市，現(xiàn)在也是對核心城市的土地資源抱有極大興趣，欲擇機摘得優(yōu)質地塊，強化企業(yè)的品牌影響力，提高企業(yè)市場規(guī)模，這些企業(yè)可以說是等來了機會；二是，一些實業(yè)集團，地產開發(fā)可能只是其眾多業(yè)務中的一個，并非主業(yè)，此時的投資拿地可能也不是為了將地產開發(fā)做到多大規(guī)模，或是在地產行業(yè)內能有多大的影響力，投資拿地可能也是因為現(xiàn)階段看到了地產開發(fā)涌現(xiàn)出的機會，以一種投資的思考布局；

其三、金融端的資源，為資金找到去處。上半年，我們也在多地的土拍市場中觀察到了金融端資源的介入，像私募基金、金融投資集團等，典型的企業(yè)有鼎信長城、湖北清能投資等。這個更好理解，資金的唯一目的是逐利，在投資標的有限的當下，企業(yè)在手的資金也需要找到一個好的去處?，F(xiàn)階段，雖說房地產行業(yè)發(fā)展減速，但是相對于多數(shù)行業(yè)或者業(yè)務來說，仍是一個相對更優(yōu)的投資標的，優(yōu)質的資產仍值得資金駐足。對于資金方來說，核心指導即是投資的邏輯，讓資金的價值最大化，這類企業(yè)的行為或難對行業(yè)格局造成明顯影響，更多是對結構性機會的把握，也未必能夠在房地產開發(fā)領域做成規(guī)模優(yōu)勢。

各方力量拿地，各有各的思考，也只有各自計劃，歸結到最終目的說，就是以做生意的邏輯做好資金的安排，只是當前大家的風險意識更強，在確保資金的安全，投資的安全的前提下，追求利潤最大化。

穩(wěn)健民企求底盤穩(wěn)，或在地產開發(fā)之外走到前列

2023年上半年，一些穩(wěn)健性型的民企仍是保持著積極的投資態(tài)度，努力參與到核心城市的集中供地中，像碧桂園、龍湖集團、金地集團、濱江集團、偉星置業(yè)等，參拍+搖號的地塊數(shù)量都在10宗以上，雖然最后拿到的土地量并非完全理想，但是也反映了企業(yè)當下的一些思考和傾向：

其一、清楚所需，認知確定性，明確要走的路。行業(yè)已然處在陣痛中，這些企業(yè)也同步經歷了嚴峻挑戰(zhàn)，由于前期穩(wěn)健發(fā)展風格的沉淀，能夠更快做出調整，經過休整后，以新的姿態(tài)再度進入到市場競爭中，此時此刻，他們可能已經想清楚了要去做什么，怎么去做：地產開發(fā)的空間還夠大，有一些確定性的機會，這還值得積極參與。但也很清楚，任何生意都不可能輕易做好，要讓企業(yè)本身的安全線筑的更高，既要把握地產開發(fā)的機會，也要費心投入到其他更多可能性中，以投資的邏輯去布局更多有空間、有想象、有潛力的領域。

其二、地產開發(fā)不再以量取勝，要更注重準確率和安全性，沒有把握或把握性不高的投資可放，對安全性更高，需求基礎更牢的點要緊緊把握，盡一切努力趨向目標。大本營所在地、擁有優(yōu)質資源的核心城市、核心板塊是企業(yè)重點聚焦的方向，優(yōu)質地塊有限，機不可失。

2023年上半年，碧桂園在土拍市場上仍然保持著高參與度，在杭州，佛山、東莞、太原四城共計獲取6宗地塊，從量的角度比較，可能與諸如保利發(fā)展、中海地產、華潤置地等頭部央企相比，但是企業(yè)拿地的行動卻不容有任何質疑，據億翰智庫統(tǒng)計，上半年在集中供地的城市中，碧桂園共計報名參拍和搖號的地塊數(shù)量達到了20宗，最終的拿地量多少還帶有很多偶然性，但企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的思考路徑清晰可見。

但是到了下半年，居民信心和預期依舊不足，市場持續(xù)冷清，企業(yè)銷售業(yè)績兌現(xiàn)困難，以致很多企業(yè)陷入流動性危機，集團的重心集中于債務規(guī)劃和保交樓，拿地上再度陷入沉寂。有此決策的又何止碧桂園一家，下半年伴隨幾家頭部穩(wěn)健企業(yè)的出險，國央企在土地市場上越發(fā)占據主導，核心城市的土拍已幾乎被國央企鎖定，像北京、上海等核心城市，民企的身影已經很少再見。

龍湖集團也是核心城市深耕的典型代表，也歷來以發(fā)展穩(wěn)健為行業(yè)稱道，是“綠檔”的維持者，也被認為是行業(yè)內最安全的民營房企之一。主攻的市場有成都、蘇州、長沙、西安、深圳、合肥、上海、蘇州、寧波、杭州、武漢、廣州、西安、天津等城市，對于錨定的地塊也是保持高度熱情和全情投入，2023年1-10月，共計拿地26宗，均是企業(yè)持續(xù)深耕的核心城市，北上廣深、成都、蘇州、長沙等，總建筑面積260萬平米，權益總地價約208億元。

2023年濱江集團在投資拿地上，可謂是好運加持，上半年在杭州集中供地中報名參拍+搖號地塊數(shù)有12宗，最終拿到11宗，成為杭州土拍市場上的最大贏家，同樣不禁投來艷羨的目光，畢竟核心城市的地塊拿一塊少一塊，而且從算賬的角度說，企業(yè)拿到的地盈利空間是可見的。至11月中旬，濱江集團通過公開招拍掛和并購共計拿地20余宗，均位于長三角區(qū)域，如杭州、金華、寧波、南京，大本營杭州拿地宗數(shù)占比超過九成。

當然也有很多質疑，在單一的城市內重倉是不是會加大企業(yè)的風險，萬一城市的需求跟不上，市場行情開始往下走，企業(yè)是不是會難以分散風險？假如市場下行了，企業(yè)又該如何應對？且不說，核心的城市是否會需求跟不上，市場是否會下行，加入連核心的城市市場需求都無法支撐，那可以想見全國范圍內的市場又將呈現(xiàn)出怎樣的面貌？無論市場走向如何，企業(yè)都該做好風險預警，如今的環(huán)境下，任何企業(yè)都不能再抱有僥幸心理。

從總量上看，如無意外，穩(wěn)健民營房企大概率會保持穩(wěn)健的步伐向前推進：

其一、主攻確定性的范圍，具體到單一的板塊、地塊，追求的是確保安全邊界，單一的規(guī)模對企業(yè)來說意義不大，也不再成為企業(yè)看重的核心點，企業(yè)的體量維持在一定水平，目的不在于規(guī)模本身，而是通過穩(wěn)定的量穩(wěn)固底盤，能夠服務于特定的人群，為服務民生、服務社會目標提供基礎。

其二、穩(wěn)健型民企在規(guī)模上已有一定優(yōu)勢，基于此，在地產開發(fā)之外探索更多的可能性，比如商業(yè)運營、社區(qū)服務、科技建造、長租公寓等等，也是秉持著安全性的原則，分散投資，筑牢企業(yè)的安全防線。

對這類房企而言，由于行業(yè)客觀放緩的現(xiàn)實和企業(yè)自主控速的背景下，市場份額會有一定收縮，但也并不影響企業(yè)成為不可忽視的一股力量，競爭的最后不再是規(guī)模，可能會落在某個點上，在不同領域發(fā)展出競爭力，成為某一領域內表現(xiàn)前列的存在。

新力量謀求發(fā)展，要借機布局，更要清楚底線

上文也有提及，除了穩(wěn)健型的民營企業(yè)在拿地外，還有另一類活躍的群體，就是原先仍未有機會展現(xiàn)實力的民營房企，其中的代表就是安徽的偉星、邦泰，江蘇的亞倫，浙江的建杭置業(yè)、宇誠集團、坤和集團、長隆集團等等，想必大家也應該從一些熱點城市的土拍中看到過他們的身影，有些企業(yè)或許沒有在激烈的競爭中拿到土地，但是卻頻繁的出現(xiàn)在各地的土拍市場中，其謀求發(fā)展的傾向可見一斑。

上半年，偉星置業(yè)在集中供地城市中參拍+搖號地塊數(shù)量達到22宗，民營房企中僅次于龍湖集團，最終在南京、合肥、杭州獲地4宗；杭州建杭置業(yè)參拍+搖號地塊13宗，競得3宗，廣東天潤置業(yè)集團、安徽邦泰參拍+搖號地塊數(shù)分別為11宗、10宗，均有一宗地塊獲取。

從資源實力和可用杠桿來說，這些企業(yè)可能無法與央企國企相匹敵，一定程度上也難正面競爭，但是這些企業(yè)都有一些共性，在規(guī)模上不拔尖，杠桿空間依然存在，在當?shù)卣拖M者眼中，仍保持正面的形象，也能贏得信任，相較于已經出險的房企，優(yōu)勢更加突出，所以也就更容易在機會出現(xiàn)時，參與到市場競爭中，強化企業(yè)在各處的競爭力和品牌影響力。

從企業(yè)布局路徑看，企業(yè)也并未廣泛參與到各地的土拍中，也是選定了范圍，有的放矢。在大本營或已有布局的城市里做深耕，在核心的城市內做更多的可能性，在空間范圍選擇上不做過大的跨度，畢竟過大的跨越難免勢單力薄，也很難完全掌控各種隨機干擾。

從市場份額和總量的角度說，這些企業(yè)可能也很難占有較高的市場份額，這波群體貢獻的也并不是總量的多少，改變的可能是大本營城市的市場格局，爭得出險民企空出的份額。而企業(yè)也需要警惕的是，本身企業(yè)不是靠規(guī)模取勝，項目總量亦有限，現(xiàn)在能夠有機會去謀求更遠的發(fā)展，靠的是品牌和在大眾心中的穩(wěn)健和安全形象，倘若有負面信息傳出，這對企業(yè)的沖擊力不容小覷，企業(yè)本身也該深知這一底線。

民企還得在，一定會在

可敢想象，最終民企都從歷史舞臺中退出是種什么場景？不是一個可選的歸屬，從競爭的角度說，不同屬性的主體更能激發(fā)活力，創(chuàng)新動能，只留存單一屬性的企業(yè)穩(wěn)健經營一定不會是一種理想的狀態(tài)，其他行業(yè)的民企是否也會新生疑慮和擔憂，又如何能更好的帶動整體產業(yè)和經濟的發(fā)展？從能力的角度理解，民企所能做的一些業(yè)務和內容，國央企未必能完全勝任，民企勝在效率，實際的生產經營管理過程中，有質量的效率依舊重要；從就業(yè)的角度說，民營屬性的企業(yè)曾占了多大的市場份額，貢獻了多少就業(yè)崗位，企業(yè)出險后，裁員的有多少，降薪的有多少？如果認為民企的集體倒下是可接受的，那么這個代價該誰來承擔？

而當前的主要問題是，民營房企仍在暴雷，前五十強房企中尚未暴雷的民營房企僅有11家，十強房企中也僅有龍湖集團、金地集團兩家民企房企還在穩(wěn)健經營，而此時市場也同樣不時傳來金地要暴雷的消息，其董事長的辭職更是加劇了行業(yè)的負面猜想，此時行業(yè)整體的預期仍舊是整體負向，不僅僅是哪一家企業(yè)，民企作為一個整體，并沒有贏得行業(yè)的信任，外界也尚未轉變?yōu)檎虻念A期，這條信任的鏈條處于隨時欲斷的狀態(tài)下。不談救助，穩(wěn)定住穩(wěn)健的民企，支持曾經穩(wěn)健，堅持履行社會責任，回饋社會，但眼下遇到困難的企業(yè)更快化解風險，走出困境，才是政策的應有之義。

此時，你可能會聯(lián)想到碧桂園、旭輝、中駿等，這些都是曾經穩(wěn)健經營的企業(yè)，此時卻因為各種因素陷入困境，不免讓心生嘆息。碧桂園是在今年公開坦承了企業(yè)所遇到的困境，可想在此之前，企業(yè)已經苦苦堅持了多久，而可以肯定的是，尚未暴雷的企業(yè)中還有多少仍在苦苦支撐。

作為一家經營主體，碧桂園雖不能說是完美的，但在很多地方確實在盡最大努力做好。我們也可以看到，碧桂園陷入資金困境以來，整體輿論風向相對友好，這與企業(yè)本身的風格和持續(xù)的堅守是分不開的。

其一、遇到困難以來，沒有躺平，而是千方百計，想方設法自救，包括出售資產、盤活存量、出售私人飛機等。

其二、矢志不渝“保交付”，以實際行動保護購房者權益。2023年前10月，碧桂園已累計交付約46萬套房屋，交付項目涉及31個省份、237個城市，部分項目實現(xiàn)提前交付。

其三、始終牢記使命擔當，以實際行動回饋社會。11月10日發(fā)布的2023胡潤慈善榜上，碧桂園楊國強、楊惠妍父女以59億捐贈額首次位列胡潤慈善榜第一，歷年捐贈額超過150億。

大勢之下，面臨挑戰(zhàn)的企業(yè)何止一家，頭部企業(yè)同樣遭遇做空危機，眾多房企都在求生的路上不斷往前走，無論是戰(zhàn)略的調整，還是策略的變革，毫無疑問，目的只有一個，想要拼命掙扎出一條生路，一條活路。此時此刻，要穩(wěn)住，要保障也絕不單純的是一家企業(yè)，而是行業(yè)整體的信心，預期，在負向中循環(huán)，市場的回暖遲遲難以期待，無論是房企本身，還是關聯(lián)的產業(yè)鏈條，都始終在困苦中徘徊，首當其沖的是從業(yè)者和購房者。

無論行業(yè)怎么變，一定會有民營房企的一席之地，至于一席之地在哪，有多大，急需政策上給予一線生機，結合企業(yè)本身的努力，有切實可行的動作去實現(xiàn)安身立世的訴求，能清楚的知道自己的邊界在哪，并能在合理的邊界內以最舒服的狀態(tài)，一直向前，不回頭。（來 源：億 翰 智 庫）

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