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民企還得在
網絡整理 2024-05-27行業(yè)陣痛的兩年多時間來,行業(yè)內的面孔已經換了一波,十強房企中僅剩碧桂園、龍湖集團和金地集團三家民營房企,多數(shù)民營房企一直在不斷向下、向下再向下。行業(yè)向上,高速成長期的階段內,民企憑借靈活的機制,敢想敢干的作風,外界所受約束小,更快沖到行業(yè)前列,成為行業(yè)最強勢的一股勢力,占據主導地位。但當行業(yè)全局性挑戰(zhàn)開啟時,民企反而會因跑的太快,被貼上高風險的標簽,也容易引起各方的不信任。從大眾的心理層面來說,這在可理解的范疇,大家都傾向于有一個安全的歸屬,無論是做投資,做理財,還是買房,都希望至少能保本,有虧損的決策是多數(shù)人所不愿做出的,所以,從2021年下半年開始,民營房企表現(xiàn)的空前低調,有客觀原因,也有主觀原因,客觀原因很簡單,金錢上拮據,根本無法支撐企業(yè)去投資拿地,對絕大多數(shù)企業(yè)來說,客觀原因占主導;主觀原因也有幾類,土地資源達不到企業(yè)要求,或流速,或利潤水平,或投資節(jié)奏不匹配等等,這或也能解釋為何少數(shù)企業(yè)在拿地上趨于保守。
經過陣痛的洗禮,企業(yè)會根據環(huán)境的變化而自我變革,保持與環(huán)境的適應性,或改變方向,或戰(zhàn)略調整。行業(yè)的格局已經有了新的變化,整體縮量的情況下,國企央企由于相對更穩(wěn)健而顯得表現(xiàn)更積極,而也正由于規(guī)模型民企的“暫退”,民企整體表現(xiàn)偏弱。一年多的休整、思考,2023年伊始,部分穩(wěn)健型民企開始頻繁出現(xiàn)在各地土拍市場,積極參與投資拿地,而到了下半年,風向再一次轉變,穩(wěn)健型民企暴雷事件再次出現(xiàn),頭部房企或遭遇做空,或陷入負向的輿論中,行業(yè)信心再受沖擊,民企房企再次陷入更深的困境中,核心城市的土拍被國央企包圓了,民企又開始退出了,尚在穩(wěn)健經營中的頭部民企已所剩無幾,還在拿地的企業(yè)更是屈指可數(shù)。
行業(yè)增速放緩的大勢下,無論是國央企,還是民企,都必然會面臨縮量的歸屬,這是不容違背的趨勢,個體力量無法逆轉。國央企或能憑借優(yōu)勢贏得相對更多的市場份額,占據主導地位,民企則整體處于弱勢,格局會有一定逆轉,民企所占的量會面臨收縮,但也絕不意味著,民企就再無一席之地。民企在過往的發(fā)展和沉淀中,所集聚的某些優(yōu)勢一定階段內很難被超越,行業(yè)也一定會給這部分群體留有空間和余地。
百強房企月均拿地1800億元,同比萎縮近四成
2021年下半年,中國恒大正式暴雷,自此一系列連鎖反應相繼而來,整個行業(yè)都陷入到信用缺失的困境中。由于行業(yè)整體信心的缺失,2021年下半年開始,民企整體從土地市場上“退出”,只留下國央企支撐土地市場熱度。但由于新房市場的冷淡行情,反饋到投資端,投資決策自然更謹慎,更保守,房企拿地整體縮量明顯。
從具體數(shù)據上看, 2021年下半年開始,行情急轉, 2021年企業(yè)拿地總量不及2020年,全年拿地量超過6萬億,2022年全年跌幅達到32%。2023年上半年由于市場行情的短暫修復,民企重啟拿地,但整體而言,房企投資依舊慎之又慎,百強房企拿地總金額為9981億元,不足2022年同期的七成,僅為2021年同期的三成。
市場行情的回暖并未持續(xù),三四月份需求釋放后,市場再度進入“冷清”,頭部穩(wěn)健民企暴雷,更有頭部企業(yè)遭遇做空,或陷入即將暴雷的負向輿論中,企業(yè)信心再遭沖擊,民企又從土地市場“退了”,很久沒拿地的民企仍舊沒拿,上半年拿地積極參與其中的企業(yè)拿的更少了,2023年1-10月,權益拿地金額百強房企拿地18146億元,同比降幅近4成。
企業(yè)拿地量的萎縮雖與城市預供地,供地節(jié)奏等因素有關,但也在很大程度上,也反映了企業(yè)的整體預期,一方面,對行業(yè)走勢的不確定性,市場回暖的基礎依舊不牢固,企業(yè)面臨的經營壓力并未減輕,外部環(huán)境并不友好,即使如萬科、金地這樣的企業(yè)也難免遭遇外部干擾和負面猜測,更別談其他多數(shù)企業(yè),對于多數(shù)企業(yè)來說,仍不能說已經從困境中走出來,不能說是安全的,對于投資拿地只會更謹慎;另一方面,更傾向于在確定性高的城市板塊內投資,所以可選擇的范圍縮小,投資的范圍縮小,企業(yè)所能獲得的理想地塊也自然有限。
民企投資重啟又“退出”,三類企業(yè)在行動
從權益拿地金額TOP100房企分布看,民營房企拿地占比在2022年為歷年低值,占比僅有12%,絕對量(拿地權益總金額)跌幅達到51%;國企拿地占比由2021年的27%提升21個百分點至48%。2023年開始,民營房企開始重啟投資,投資端有所修復,上半年拿地占比為27%,然而到了10月末,民企拿地占比又降到了20%以內,下半年一系列事件的發(fā)生,再度將房企的信心往谷底帶,拿地上又“退了”。
分析1-10月拿地的房企結構可知,權益拿地金額TOP100房企中,TOP10企業(yè)均為國央企,TOP3分別是中海地產、保利發(fā)展、華潤置地;TOP20中也僅有4家民營企業(yè),剩余席位均是國央企占據。國央企能夠占主導,有一定必然性,這點無需贅言。
將分析范圍聚焦到集中供地城市,且不看企業(yè)最終拿地情況,畢竟是否能拿到地有點運氣的成分在其中。我們且看民營房企參拍+搖號情況,可以很清晰的看到,民企中三股力量在參與資源的爭奪,上半年很多企業(yè)都是躍躍欲試:
其一、頭部穩(wěn)健的民營房企,這是在打確定性的市場,追求的是穩(wěn)定規(guī)模下的長期主義;
其二、尚未嶄露頭角的房地產開發(fā)量尚未成規(guī)模的民營企業(yè),主體主要有兩類,一是原先偏于一隅發(fā)展的中小型房企,尚未走出省內或大本營城市,現(xiàn)在也是對核心城市的土地資源抱有極大興趣,欲擇機摘得優(yōu)質地塊,強化企業(yè)的品牌影響力,提高企業(yè)市場規(guī)模,這些企業(yè)可以說是等來了機會;二是,一些實業(yè)集團,地產開發(fā)可能只是其眾多業(yè)務中的一個,并非主業(yè),此時的投資拿地可能也不是為了將地產開發(fā)做到多大規(guī)模,或是在地產行業(yè)內能有多大的影響力,投資拿地可能也是因為現(xiàn)階段看到了地產開發(fā)涌現(xiàn)出的機會,以一種投資的思考布局;
其三、金融端的資源,為資金找到去處。上半年,我們也在多地的土拍市場中觀察到了金融端資源的介入,像私募基金、金融投資集團等,典型的企業(yè)有鼎信長城、湖北清能投資等。這個更好理解,資金的唯一目的是逐利,在投資標的有限的當下,企業(yè)在手的資金也需要找到一個好的去處?,F(xiàn)階段,雖說房地產行業(yè)發(fā)展減速,但是相對于多數(shù)行業(yè)或者業(yè)務來說,仍是一個相對更優(yōu)的投資標的,優(yōu)質的資產仍值得資金駐足。對于資金方來說,核心指導即是投資的邏輯,讓資金的價值最大化,這類企業(yè)的行為或難對行業(yè)格局造成明顯影響,更多是對結構性機會的把握,也未必能夠在房地產開發(fā)領域做成規(guī)模優(yōu)勢。
各方力量拿地,各有各的思考,也只有各自計劃,歸結到最終目的說,就是以做生意的邏輯做好資金的安排,只是當前大家的風險意識更強,在確保資金的安全,投資的安全的前提下,追求利潤最大化。
穩(wěn)健民企求底盤穩(wěn),或在地產開發(fā)之外走到前列
2023年上半年,一些穩(wěn)健性型的民企仍是保持著積極的投資態(tài)度,努力參與到核心城市的集中供地中,像碧桂園、龍湖集團、金地集團、濱江集團、偉星置業(yè)等,參拍+搖號的地塊數(shù)量都在10宗以上,雖然最后拿到的土地量并非完全理想,但是也反映了企業(yè)當下的一些思考和傾向:
其一、清楚所需,認知確定性,明確要走的路。行業(yè)已然處在陣痛中,這些企業(yè)也同步經歷了嚴峻挑戰(zhàn),由于前期穩(wěn)健發(fā)展風格的沉淀,能夠更快做出調整,經過休整后,以新的姿態(tài)再度進入到市場競爭中,此時此刻,他們可能已經想清楚了要去做什么,怎么去做:地產開發(fā)的空間還夠大,有一些確定性的機會,這還值得積極參與。但也很清楚,任何生意都不可能輕易做好,要讓企業(yè)本身的安全線筑的更高,既要把握地產開發(fā)的機會,也要費心投入到其他更多可能性中,以投資的邏輯去布局更多有空間、有想象、有潛力的領域。
其二、地產開發(fā)不再以量取勝,要更注重準確率和安全性,沒有把握或把握性不高的投資可放,對安全性更高,需求基礎更牢的點要緊緊把握,盡一切努力趨向目標。大本營所在地、擁有優(yōu)質資源的核心城市、核心板塊是企業(yè)重點聚焦的方向,優(yōu)質地塊有限,機不可失。
2023年上半年,碧桂園在土拍市場上仍然保持著高參與度,在杭州,佛山、東莞、太原四城共計獲取6宗地塊,從量的角度比較,可能與諸如保利發(fā)展、中海地產、華潤置地等頭部央企相比,但是企業(yè)拿地的行動卻不容有任何質疑,據億翰智庫統(tǒng)計,上半年在集中供地的城市中,碧桂園共計報名參拍和搖號的地塊數(shù)量達到了20宗,最終的拿地量多少還帶有很多偶然性,但企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的思考路徑清晰可見。
但是到了下半年,居民信心和預期依舊不足,市場持續(xù)冷清,企業(yè)銷售業(yè)績兌現(xiàn)困難,以致很多企業(yè)陷入流動性危機,集團的重心集中于債務規(guī)劃和保交樓,拿地上再度陷入沉寂。有此決策的又何止碧桂園一家,下半年伴隨幾家頭部穩(wěn)健企業(yè)的出險,國央企在土地市場上越發(fā)占據主導,核心城市的土拍已幾乎被國央企鎖定,像北京、上海等核心城市,民企的身影已經很少再見。
龍湖集團也是核心城市深耕的典型代表,也歷來以發(fā)展穩(wěn)健為行業(yè)稱道,是“綠檔”的維持者,也被認為是行業(yè)內最安全的民營房企之一。主攻的市場有成都、蘇州、長沙、西安、深圳、合肥、上海、蘇州、寧波、杭州、武漢、廣州、西安、天津等城市,對于錨定的地塊也是保持高度熱情和全情投入,2023年1-10月,共計拿地26宗,均是企業(yè)持續(xù)深耕的核心城市,北上廣深、成都、蘇州、長沙等,總建筑面積260萬平米,權益總地價約208億元。
2023年濱江集團在投資拿地上,可謂是好運加持,上半年在杭州集中供地中報名參拍+搖號地塊數(shù)有12宗,最終拿到11宗,成為杭州土拍市場上的最大贏家,同樣不禁投來艷羨的目光,畢竟核心城市的地塊拿一塊少一塊,而且從算賬的角度說,企業(yè)拿到的地盈利空間是可見的。至11月中旬,濱江集團通過公開招拍掛和并購共計拿地20余宗,均位于長三角區(qū)域,如杭州、金華、寧波、南京,大本營杭州拿地宗數(shù)占比超過九成。
當然也有很多質疑,在單一的城市內重倉是不是會加大企業(yè)的風險,萬一城市的需求跟不上,市場行情開始往下走,企業(yè)是不是會難以分散風險?假如市場下行了,企業(yè)又該如何應對?且不說,核心的城市是否會需求跟不上,市場是否會下行,加入連核心的城市市場需求都無法支撐,那可以想見全國范圍內的市場又將呈現(xiàn)出怎樣的面貌?無論市場走向如何,企業(yè)都該做好風險預警,如今的環(huán)境下,任何企業(yè)都不能再抱有僥幸心理。
從總量上看,如無意外,穩(wěn)健民營房企大概率會保持穩(wěn)健的步伐向前推進:
其一、主攻確定性的范圍,具體到單一的板塊、地塊,追求的是確保安全邊界,單一的規(guī)模對企業(yè)來說意義不大,也不再成為企業(yè)看重的核心點,企業(yè)的體量維持在一定水平,目的不在于規(guī)模本身,而是通過穩(wěn)定的量穩(wěn)固底盤,能夠服務于特定的人群,為服務民生、服務社會目標提供基礎。
其二、穩(wěn)健型民企在規(guī)模上已有一定優(yōu)勢,基于此,在地產開發(fā)之外探索更多的可能性,比如商業(yè)運營、社區(qū)服務、科技建造、長租公寓等等,也是秉持著安全性的原則,分散投資,筑牢企業(yè)的安全防線。
對這類房企而言,由于行業(yè)客觀放緩的現(xiàn)實和企業(yè)自主控速的背景下,市場份額會有一定收縮,但也并不影響企業(yè)成為不可忽視的一股力量,競爭的最后不再是規(guī)模,可能會落在某個點上,在不同領域發(fā)展出競爭力,成為某一領域內表現(xiàn)前列的存在。
新力量謀求發(fā)展,要借機布局,更要清楚底線
上文也有提及,除了穩(wěn)健型的民營企業(yè)在拿地外,還有另一類活躍的群體,就是原先仍未有機會展現(xiàn)實力的民營房企,其中的代表就是安徽的偉星、邦泰,江蘇的亞倫,浙江的建杭置業(yè)、宇誠集團、坤和集團、長隆集團等等,想必大家也應該從一些熱點城市的土拍中看到過他們的身影,有些企業(yè)或許沒有在激烈的競爭中拿到土地,但是卻頻繁的出現(xiàn)在各地的土拍市場中,其謀求發(fā)展的傾向可見一斑。
上半年,偉星置業(yè)在集中供地城市中參拍+搖號地塊數(shù)量達到22宗,民營房企中僅次于龍湖集團,最終在南京、合肥、杭州獲地4宗;杭州建杭置業(yè)參拍+搖號地塊13宗,競得3宗,廣東天潤置業(yè)集團、安徽邦泰參拍+搖號地塊數(shù)分別為11宗、10宗,均有一宗地塊獲取。
從資源實力和可用杠桿來說,這些企業(yè)可能無法與央企國企相匹敵,一定程度上也難正面競爭,但是這些企業(yè)都有一些共性,在規(guī)模上不拔尖,杠桿空間依然存在,在當?shù)卣拖M者眼中,仍保持正面的形象,也能贏得信任,相較于已經出險的房企,優(yōu)勢更加突出,所以也就更容易在機會出現(xiàn)時,參與到市場競爭中,強化企業(yè)在各處的競爭力和品牌影響力。
從企業(yè)布局路徑看,企業(yè)也并未廣泛參與到各地的土拍中,也是選定了范圍,有的放矢。在大本營或已有布局的城市里做深耕,在核心的城市內做更多的可能性,在空間范圍選擇上不做過大的跨度,畢竟過大的跨越難免勢單力薄,也很難完全掌控各種隨機干擾。
從市場份額和總量的角度說,這些企業(yè)可能也很難占有較高的市場份額,這波群體貢獻的也并不是總量的多少,改變的可能是大本營城市的市場格局,爭得出險民企空出的份額。而企業(yè)也需要警惕的是,本身企業(yè)不是靠規(guī)模取勝,項目總量亦有限,現(xiàn)在能夠有機會去謀求更遠的發(fā)展,靠的是品牌和在大眾心中的穩(wěn)健和安全形象,倘若有負面信息傳出,這對企業(yè)的沖擊力不容小覷,企業(yè)本身也該深知這一底線。
民企還得在,一定會在
可敢想象,最終民企都從歷史舞臺中退出是種什么場景?不是一個可選的歸屬,從競爭的角度說,不同屬性的主體更能激發(fā)活力,創(chuàng)新動能,只留存單一屬性的企業(yè)穩(wěn)健經營一定不會是一種理想的狀態(tài),其他行業(yè)的民企是否也會新生疑慮和擔憂,又如何能更好的帶動整體產業(yè)和經濟的發(fā)展?從能力的角度理解,民企所能做的一些業(yè)務和內容,國央企未必能完全勝任,民企勝在效率,實際的生產經營管理過程中,有質量的效率依舊重要;從就業(yè)的角度說,民營屬性的企業(yè)曾占了多大的市場份額,貢獻了多少就業(yè)崗位,企業(yè)出險后,裁員的有多少,降薪的有多少?如果認為民企的集體倒下是可接受的,那么這個代價該誰來承擔?
而當前的主要問題是,民營房企仍在暴雷,前五十強房企中尚未暴雷的民營房企僅有11家,十強房企中也僅有龍湖集團、金地集團兩家民企房企還在穩(wěn)健經營,而此時市場也同樣不時傳來金地要暴雷的消息,其董事長的辭職更是加劇了行業(yè)的負面猜想,此時行業(yè)整體的預期仍舊是整體負向,不僅僅是哪一家企業(yè),民企作為一個整體,并沒有贏得行業(yè)的信任,外界也尚未轉變?yōu)檎虻念A期,這條信任的鏈條處于隨時欲斷的狀態(tài)下。不談救助,穩(wěn)定住穩(wěn)健的民企,支持曾經穩(wěn)健,堅持履行社會責任,回饋社會,但眼下遇到困難的企業(yè)更快化解風險,走出困境,才是政策的應有之義。
此時,你可能會聯(lián)想到碧桂園、旭輝、中駿等,這些都是曾經穩(wěn)健經營的企業(yè),此時卻因為各種因素陷入困境,不免讓心生嘆息。碧桂園是在今年公開坦承了企業(yè)所遇到的困境,可想在此之前,企業(yè)已經苦苦堅持了多久,而可以肯定的是,尚未暴雷的企業(yè)中還有多少仍在苦苦支撐。
作為一家經營主體,碧桂園雖不能說是完美的,但在很多地方確實在盡最大努力做好。我們也可以看到,碧桂園陷入資金困境以來,整體輿論風向相對友好,這與企業(yè)本身的風格和持續(xù)的堅守是分不開的。
其一、遇到困難以來,沒有躺平,而是千方百計,想方設法自救,包括出售資產、盤活存量、出售私人飛機等。
其二、矢志不渝“保交付”,以實際行動保護購房者權益。2023年前10月,碧桂園已累計交付約46萬套房屋,交付項目涉及31個省份、237個城市,部分項目實現(xiàn)提前交付。
其三、始終牢記使命擔當,以實際行動回饋社會。11月10日發(fā)布的2023胡潤慈善榜上,碧桂園楊國強、楊惠妍父女以59億捐贈額首次位列胡潤慈善榜第一,歷年捐贈額超過150億。
大勢之下,面臨挑戰(zhàn)的企業(yè)何止一家,頭部企業(yè)同樣遭遇做空危機,眾多房企都在求生的路上不斷往前走,無論是戰(zhàn)略的調整,還是策略的變革,毫無疑問,目的只有一個,想要拼命掙扎出一條生路,一條活路。此時此刻,要穩(wěn)住,要保障也絕不單純的是一家企業(yè),而是行業(yè)整體的信心,預期,在負向中循環(huán),市場的回暖遲遲難以期待,無論是房企本身,還是關聯(lián)的產業(yè)鏈條,都始終在困苦中徘徊,首當其沖的是從業(yè)者和購房者。
無論行業(yè)怎么變,一定會有民營房企的一席之地,至于一席之地在哪,有多大,急需政策上給予一線生機,結合企業(yè)本身的努力,有切實可行的動作去實現(xiàn)安身立世的訴求,能清楚的知道自己的邊界在哪,并能在合理的邊界內以最舒服的狀態(tài),一直向前,不回頭。(來 源:億 翰 智 庫)
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