（原標(biāo)題：“安居房新政”超預(yù)期，對(duì)深圳樓市影響幾何？）

困擾深圳市民多時(shí)的安居型商品房（下稱“安居房”）產(chǎn)權(quán)歸屬問題，終于迎來(lái)拍板定案的時(shí)刻。

為了規(guī)范安居房產(chǎn)權(quán)管理活動(dòng)，根據(jù)《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，深圳市住房和建設(shè)局于2024年12月23日發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》（下稱《辦法》）。

《辦法》明確了安居房取得完全產(chǎn)權(quán)的具體規(guī)則，包括補(bǔ)繳價(jià)款計(jì)算規(guī)則、辦理?xiàng)l件、辦理流程，以及繼承、結(jié)婚離婚權(quán)利人變更等內(nèi)容，并將于2025年1月2日起正式實(shí)施。

7萬(wàn)套房源的“十年之約”

安居房是深圳保障性住房的一個(gè)大類別，第一批房源認(rèn)購(gòu)發(fā)生在2012年。彼時(shí)，根據(jù)《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人簽訂安居房買賣合同滿十年后，可以按照有關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)繳價(jià)款從而申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。

正是有了這樣的背書，安居房項(xiàng)目頗受深圳市民關(guān)注。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2012年至今，深圳共出售安居房7萬(wàn)余套；截至2024年12月24日，仍然有18.61萬(wàn)戶符合申購(gòu)條件的家庭在入庫(kù)輪候中。

根據(jù)購(gòu)買時(shí)間，在上述7萬(wàn)余套已出售的安居房中，有大約1.68萬(wàn)套（分別是2012年出售的0.38萬(wàn)套、2013年出售的0.69萬(wàn)套、2014年出售的0.60萬(wàn)套）其實(shí)已經(jīng)達(dá)到甚至超過了“十年”這個(gè)期限，但在《辦法》出臺(tái)前，相關(guān)政策對(duì)如何補(bǔ)繳價(jià)款、如何申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)等均沒有明確規(guī)定，從而使得市場(chǎng)對(duì)此產(chǎn)生困擾，小道消息不斷。

位于龍崗區(qū)坪地街道坪西龍嶺南路的香林世紀(jì)華府，正是最早推出的安居房項(xiàng)目之一。“我是2014年簽訂了購(gòu)買香林世紀(jì)華府的合同，現(xiàn)在剛好十年。”12月24日中午，記者來(lái)到香林世紀(jì)華府進(jìn)行采訪時(shí)，在此居住的朱先生向記者表示。

據(jù)朱先生介紹，香林世紀(jì)華府在一眾安居房項(xiàng)目中比較特殊，曾進(jìn)行了連續(xù)三年的認(rèn)購(gòu)，分別是2013年、2014年和2015年。“所以，小區(qū)里面有些業(yè)主去年就達(dá)到了十年的期限，但由于相關(guān)政策遲遲沒有落實(shí)，導(dǎo)致大家無(wú)所適從，感覺被忽悠了?，F(xiàn)在好了，政策終于出爐，十年的承諾得到兌現(xiàn)，昨晚業(yè)主群里面是皆大歡喜的局面。”朱先生說。

記者留意到，《辦法》規(guī)定，安居房權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下四個(gè)條件：一是申請(qǐng)人為安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他共同權(quán)利人一致書面同意；二是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；三是因按揭貸款為該套安居型商品房設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意；四是無(wú)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產(chǎn)權(quán)的情形。

兩個(gè)“意料之外”

“此次安居房政策的及時(shí)發(fā)布，一方面是把此前的政策缺口補(bǔ)上了，另一方面更是顯示出政府兌現(xiàn)承諾的積極姿態(tài)。”國(guó)家高端智庫(kù)綜合開發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）研究員宋丁在接受記者采訪時(shí)指出，此次政策的關(guān)鍵點(diǎn)在于補(bǔ)繳的價(jià)款是否合情合理。

根據(jù)《辦法》，符合上述四個(gè)條件的安居房業(yè)主在申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價(jià)款，具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買價(jià)格除以70%計(jì)算，原購(gòu)買價(jià)格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價(jià)格。稅費(fèi)是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》時(shí)實(shí)際支付的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)等。

“個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)補(bǔ)繳價(jià)款的計(jì)算公式，是充分兼顧到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情、安居房本身的市場(chǎng)價(jià)值以及業(yè)主的訴求，使得三者之間的關(guān)系處在一個(gè)平衡的狀態(tài)中。”宋丁表示，這個(gè)補(bǔ)繳辦法比較符合實(shí)際，應(yīng)該很容易得到市場(chǎng)總體的認(rèn)同。

在朱先生看來(lái)，這次補(bǔ)繳價(jià)款的規(guī)定，是給業(yè)主的一個(gè)意外驚喜。據(jù)他介紹，當(dāng)年他們是以周邊商品房?jī)r(jià)格的五折左右認(rèn)購(gòu)的安居房，此后雖然一直沒有明確要補(bǔ)多少差價(jià)，但大家都普遍默認(rèn)補(bǔ)繳40%左右；但現(xiàn)在根據(jù)公式計(jì)算，實(shí)際上只需要補(bǔ)繳20%左右。

“這個(gè)計(jì)算公式在今年年初的《辦法》（征求意見稿）》提出時(shí)曾遭到比較大的反對(duì)，當(dāng)時(shí)我覺得肯定要修改的，沒想到最終能夠定稿下來(lái)，確實(shí)有點(diǎn)出乎意料。以我為例，當(dāng)初我共花費(fèi)了40萬(wàn)元買的65平方米，其中有約5萬(wàn)元是裝修費(fèi)。此前我是估摸著要補(bǔ)繳十幾萬(wàn)元的，但現(xiàn)在按照公式一對(duì)比，只需要補(bǔ)繳7萬(wàn)元左右就行。”朱先生說。

他進(jìn)一步向記者表示，除了補(bǔ)繳的差價(jià)比預(yù)期中要少些，《辦法》還給他們帶來(lái)了一個(gè)更大的意外驚喜，那就是關(guān)于安居房在取得完全產(chǎn)權(quán)前繼承方式的明確。

記者留意到，《辦法》并未強(qiáng)制規(guī)定一定要補(bǔ)繳差價(jià)，業(yè)主可以根據(jù)自身情況自愿選擇是否取得完全產(chǎn)權(quán)。如果選擇不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的就不需要補(bǔ)繳價(jià)款，安居房的住房性質(zhì)不會(huì)改變，業(yè)主可按規(guī)定繼續(xù)占有和使用該住房，更可按規(guī)定進(jìn)行繼承。

那么，沒有取得完全產(chǎn)權(quán)的安居房是如何進(jìn)行繼承的呢？《辦法》明確，安居房在取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承的，繼承人可以選擇以下四種方式中的一種處理：一是繼承人未在本市擁有政策性住房的，可以申請(qǐng)將繼承的該套住房產(chǎn)權(quán)份額登記至其名下，該套住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變；二是向市主管部門申請(qǐng)收購(gòu)該套住房，就收購(gòu)款進(jìn)行繼承；三是按照《深圳市保障性住房條例》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號(hào)）及相關(guān)規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房；四是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年的，繼承人可以按照《辦法》規(guī)定補(bǔ)繳價(jià)款后，取得該套住房的完全產(chǎn)權(quán)。

“值得注意的是，繼承人并不需要一定滿足‘未在本市擁有政策性住房’這一硬性條件。”朱先生表示，此前大家之所以渴望安居房拿上紅本，很大程度上是為了確保自己對(duì)其擁有的居住權(quán)不受影響，且能夠作為財(cái)產(chǎn)傳承給下一代?，F(xiàn)在《辦法》既然對(duì)此有明確規(guī)定，那么再急著補(bǔ)繳差價(jià)拿紅本的必要性就大打折扣，除非你為了出售這個(gè)安居房，否則省下幾萬(wàn)元放進(jìn)銀行，一年的利息也差不多可以抵銷物業(yè)費(fèi)，這才是最大的意外之喜。

“所以，業(yè)主群里大家的表現(xiàn)都出奇的一致，就是從此前的天天盼紅本變成現(xiàn)在的謹(jǐn)慎觀望。”他說。

對(duì)深圳樓市影響幾何？

此次政策并非僅僅針對(duì)安居房?！掇k法》第十一條明確指出：“面向人才配售的住房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。計(jì)算補(bǔ)繳價(jià)款時(shí)，原購(gòu)買價(jià)格按照同等條件下安居型商品房?jī)r(jià)格取值。”

公開信息顯示，截至目前，深圳全市歷年共出售安居型商品房約7萬(wàn)套、人才住房約1.4萬(wàn)套，換言之，隨著《辦法》于2025年1月2日正式實(shí)施，將陸續(xù)為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)數(shù)萬(wàn)套的潛在房源供給。

除此之外，雖然根據(jù)《深圳市共有產(chǎn)權(quán)管理辦法》第四十九條，自2023年8月1日起不再受理安居房輪候申請(qǐng)，但截至2024年12月24日，仍然有多達(dá)18.61萬(wàn)戶符合申購(gòu)條件的深戶家庭在入庫(kù)輪候中。

那么，究竟還有多少安居房房源供這18.61萬(wàn)戶家庭進(jìn)行認(rèn)購(gòu)？他們認(rèn)購(gòu)后是否也按照《辦法》執(zhí)行？

對(duì)于這些問題，記者以市民身份致電深圳市住房和建設(shè)局進(jìn)行咨詢，接電話的工作人員表示，雖然從2023年開始深圳確實(shí)不再安排建設(shè)安居房，但已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居房項(xiàng)目，必須繼續(xù)按照228號(hào)令（即《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》）及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

至于這會(huì)帶來(lái)多少可認(rèn)購(gòu)的安居房房源，該名工作人員表示，他們也沒有這方面的數(shù)據(jù)，但只要有房源配售的，入庫(kù)排隊(duì)的家庭就可提交認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，如果成功認(rèn)購(gòu)，都會(huì)按照《辦法》來(lái)執(zhí)行。

那么，隨著《辦法》的實(shí)施，大量的安居房房源會(huì)對(duì)深圳的商品房市場(chǎng)帶來(lái)什么影響呢？

對(duì)此，宋丁向記者表示，此次政策目前能夠釋放的是2012年至2014年這三年期間產(chǎn)生的安居房，數(shù)量并不是特別大（約1.68萬(wàn)套）；而且，能夠補(bǔ)費(fèi)轉(zhuǎn)正的并非都會(huì)去補(bǔ)費(fèi)轉(zhuǎn)正，轉(zhuǎn)正后能夠出售的也并不意味著一定會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)交易，這個(gè)數(shù)量在上述過程中會(huì)不斷打折扣，因此最終真正上市交易的數(shù)量會(huì)很有限。

“所以，我個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)政策的實(shí)施對(duì)商品房市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)產(chǎn)生大的沖擊。”宋丁說。

朱先生則向記者指出，很多人認(rèn)為他們拿到紅本后會(huì)把安居房賣掉獲利，這其實(shí)是一種誤區(qū)，實(shí)際上買安居房的家庭都是只擁有這套房的，如果賣掉后，難道去租房子住嗎？此外，由于此次政策對(duì)未取得完全產(chǎn)權(quán)的安居房有了明確的保障，所以別說上市交易，恐怕補(bǔ)繳差價(jià)拿紅本的人都會(huì)比較少。

“當(dāng)然，不排除有一部分人會(huì)考慮把安居房賣掉后買更好的商品房來(lái)改善居住條件，畢竟安居房都在地段比較差的地方，但這樣的操作，不正是把剛需體現(xiàn)出來(lái)反而利好商品房市場(chǎng)嗎？”朱先生反問道。

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