（原標(biāo)題：首套房貸利率可“因城調(diào)整”？人民銀行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限）

9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

通知明確，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

通知指出，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

具體來看：

1、此類差別化住房政策，主要是指首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的放寬。換而言之，此次政策在此前房貸利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的基礎(chǔ)上，允許下調(diào)的基點(diǎn)更大，或者說允許在4.1%的利率的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。

2、此次下調(diào)主要是針對房地產(chǎn)市場疲軟的城市，此次央行明確了房價(jià)過冷的城市可以運(yùn)用這項(xiàng)工具，即2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。

3、此次下調(diào)屬于階段性的調(diào)整政策，政策明確，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。但從政策基調(diào)看，主要還是在下調(diào)的導(dǎo)向，目的是為了減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策充分說明，房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具。

他認(rèn)為，此次央行政策出臺符合預(yù)期，是國務(wù)院兩次常務(wù)會議提及“一城一策運(yùn)用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)。此次政策進(jìn)一步說明，穩(wěn)樓市的重要工具在于房貸政策，尤其是房貸利率下調(diào)的政策。當(dāng)前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)來，各類寬松政策不斷，充分體現(xiàn)了央行等用好房貸工具的導(dǎo)向。

需要注意的是，此次政策也有一些比較微觀的表述，即明確今年6-8月份房價(jià)疲軟的城市，可以運(yùn)用此次新的政策工具。這也說明，今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注。尤其是此類城市購房者依然認(rèn)為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。此類政策出臺，勢必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一政策從側(cè)面說明，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到最悲觀的時(shí)候，未來不可能比現(xiàn)在更悲觀了。推出這一項(xiàng)政策，是要通過低利率進(jìn)一步降低利潤，降低購房的成本，特別是首套房的購房成本，扭轉(zhuǎn)“房價(jià)下跌預(yù)期，導(dǎo)致剛性需求不愿意入市”的態(tài)勢，避免房價(jià)進(jìn)一步下跌。無論是針對需求端的紓困，還是供給端的保交樓，本次政策的調(diào)整力度空前。

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