（原標(biāo)題："救市"政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)靜待龍年地產(chǎn)"小陽(yáng)春"？）

“春節(jié)前出政策，就是為了給你春節(jié)回家考慮和準(zhǔn)備的時(shí)間。”春節(jié)前夕，北上廣深等一線城市密集出臺(tái)樓市“救市”政策，上海鏈家一位工作人員這樣對(duì)記者表示，“救市”政策力度大，出臺(tái)節(jié)奏快，反映出管理層的迫不及待。

多位接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也表示，監(jiān)管層對(duì)于春節(jié)后的市場(chǎng)抱有較高期待，希望“救市”政策和季節(jié)性的“小陽(yáng)春”成為節(jié)后市場(chǎng)的雙保險(xiǎn)，從而穩(wěn)定市場(chǎng)信心。隨著地方層面不斷落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，行業(yè)信用或?qū)⒓铀傩迯?fù)，疊加限購(gòu)政策的持續(xù)松綁，一線樓市有望持續(xù)回暖。但由于2023年上半年在防疫政策優(yōu)化后初期銷(xiāo)售情況較好，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)基數(shù)較高，2024年上半年銷(xiāo)售同比數(shù)據(jù)或較為平淡。

一線城市密集“救市”

2月7日，農(nóng)歷臘月二十八，在傳統(tǒng)觀念里已經(jīng)屬于春節(jié)期間。作為本輪房?jī)r(jià)下行影響最深的一線城市之一，深圳在這一天出臺(tái)了新的樓市“救市”政策。2月7日，深圳發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

《通知》明確，深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭)限購(gòu)2套住房，深圳市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房，對(duì)戶籍居民不再限定落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限。

另外，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士(含離異)購(gòu)買(mǎi)住房個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求由5年調(diào)整為3年。此次政策優(yōu)化降低了居民購(gòu)房門(mén)檻，有利于更好滿足深圳戶籍居民和在深工作人員的剛性和改善性住房需求。

市場(chǎng)人士指出，本次深圳放松限購(gòu)，是在深圳供需關(guān)系發(fā)生重大變化后的一次針對(duì)性調(diào)控，在需求端精準(zhǔn)發(fā)力，滿足更多新市民及“深二代”等購(gòu)房需求，能有效釋放更多潛在購(gòu)買(mǎi)力。且在開(kāi)年之際出臺(tái)政策，能有效提振市場(chǎng)信心，助力今年深圳市場(chǎng)交易活躍度的提升，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

深圳成為兔年“救市”的收官之城。此前，一線城市“救市”已經(jīng)充分展開(kāi)。

1月26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議要求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜地調(diào)整房地產(chǎn)政策。

1月27日，廣州率先“救市”。自1月27日起，廣州新購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上的住房不納入限購(gòu)范圍，包括新建住房和二手住房。這意味著廣州成為一線城市中首個(gè)大幅放寬核心區(qū)域限購(gòu)的城市。同時(shí)，居民名下住房在廣州市存量房交易系統(tǒng)上掛牌出售的，或是住房用作租賃住房取得登記備案的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。這兩項(xiàng)政策疊加，意味著廣州樓市幾乎全面放松。

1月30日，上海市住建委、上海市房管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自2014年1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購(gòu)1套住房。

2月6日，北京市住建委和通州區(qū)政府發(fā)布消息稱(chēng)，從即日起，在京具備購(gòu)房資格的四類(lèi)家庭可以在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。也就是說(shuō)，在通州落戶或就業(yè)的家庭，如需購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)商品住房，符合北京市限購(gòu)條件即可，不再受到“雙限”的制約。

“政策現(xiàn)在是鼓勵(lì)居民入場(chǎng)，特別是有一定資金能力，具有改善需求的居民在一線城市以房換房的政策阻礙已經(jīng)非常少。”華東一位地產(chǎn)人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，“改善需求連接著買(mǎi)賣(mài)雙方，政策希望他們率先把市場(chǎng)活躍起來(lái)。”

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)此表示：“一般情況下兩會(huì)期間才是一些重要城市樓市政策調(diào)整的‘窗口期’，但是今年在春節(jié)之前就把‘救市’政策進(jìn)行了充分釋放，管理層的態(tài)度很明確，一定要把當(dāng)前的市場(chǎng)穩(wěn)住。”

樓市“小陽(yáng)春”可期？

密集的政策出臺(tái)，提振了部分市場(chǎng)人士的信心。

光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南在近期的一份研究報(bào)告中表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市區(qū)域分化格局凸顯，核心一二線城市購(gòu)房需求相對(duì)企穩(wěn)，較多二線城市購(gòu)房需求不足，因城施策是必要之舉。

何緬南表示，南京、濟(jì)南、青島等二線城市已于2023年下半年陸續(xù)全面放開(kāi)限購(gòu)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景之下，二線城市對(duì)樓市過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的限制措施應(yīng)放盡放已漸成趨勢(shì)，而一線城市“漸進(jìn)式”加大本地購(gòu)房支持力度亦為大勢(shì)所趨。核心城市樓市優(yōu)化政策或?qū)⒅鞘?ldquo;小陽(yáng)春”如期到來(lái)，促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售逐步企穩(wěn)。

前述華東地產(chǎn)人士也認(rèn)為，政策的密集出臺(tái)可以向市場(chǎng)釋放更多積極信號(hào)，穩(wěn)定居民信心，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

方正證券也指出，一線城市二手房成交量于 2023 年中旬開(kāi)始不斷上升，或表明一線城市結(jié)構(gòu)性置業(yè)需求仍然旺盛，然而需求端對(duì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂或?yàn)橛绊懫湫枨筢尫胖列路渴袌?chǎng)的核心因素之一。隨著地方層面不斷落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，行業(yè)信用或?qū)⒓铀傩迯?fù)，疊加限購(gòu)政策的持續(xù)松綁，一線樓市有望持續(xù)回暖。

“救市政策和‘小陽(yáng)春’等于給節(jié)后市場(chǎng)上了一個(gè)‘雙保險(xiǎn)’。一旦這個(gè)行情預(yù)期兌現(xiàn)，市場(chǎng)的信心就會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。這樣的話至少2024年上半年的基調(diào)會(huì)是穩(wěn)中向好。”盧文曦表示。

不過(guò)，也有一些市場(chǎng)人士比較謹(jǐn)慎。“上海限購(gòu)政策寬松以后，我們店的帶看確實(shí)變多了，但是也只是看一些低價(jià)房。”前述上海鏈家一位工作人員表示，“很多客戶還是想觀望一下，認(rèn)為節(jié)后的行情并不明朗。”

“進(jìn)入2023年下半年，隨著三、四線銷(xiāo)售再度走弱，售價(jià)伴隨結(jié)構(gòu)變化再度提升，進(jìn)入2023年四季度，隨著市場(chǎng)情緒在轉(zhuǎn)弱，整體售價(jià)再度下探。比對(duì)2021、2023年兩次‘小陽(yáng)春’，2024年一季度尚缺少市場(chǎng)信心，同時(shí)暫無(wú)顯著積壓需求待釋放，市場(chǎng)回暖需更多外力推動(dòng)改善預(yù)期，這也是近期各地政策新一輪松綁的原因。”申港證券分析師曹旭特指出，一季度“小陽(yáng)春”熱度尚不清晰，仍需觀察近期出臺(tái)政策在春節(jié)后效果。

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